Mon avis
À Dubaï, le promoteur compte plus que l'immeuble. DAMAC, pour moi, c'est le promoteur des communautés de villas et du bon timing : on ne l'achète pas pour les finitions, on l'achète au début d'une communauté, pour la plus-value et pour la vie de famille qu'il sait créer.
Pourquoi DAMAC est à part
DAMAC est souvent critiqué, et je trouve que c'est à tort. Oui, la qualité est en dessous d'Emaar. Mais si on regarde ce qu'il est capable de faire en volume, il est aussi puissant : numéro deux de Dubaï en 2025, plus de 47 000 logements livrés, et des communautés entières, DAMAC Hills avec son golf, DAMAC Hills 2, DAMAC Lagoons et ses 5 000 unités vendues à 95 %, Riverside, Sun City, et maintenant DAMAC Islands.
Sa vraie force, c'est le démarrage d'une communauté de villas. DAMAC lance par clusters et augmente les prix de 5 à 10 % à chaque cluster. Ceux qui ont acheté les premiers à DAMAC Hills sont passés de 1 800 à 2 900 € le m² ; à DAMAC Lagoons, de 4 000 à 5 800 € en deux ans. Et il met le maximum sur les équipements : lagons, aquaparc, mini-golf, cinéma sur l'eau. Personne ne vend mieux le rêve d'une vie de famille à Dubaï. Le revers : on n'achète pas DAMAC sur la brochure. On l'achète sur le prix, le cluster et la date, en sachant qu'un chantier sur deux glisse.
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Prix au 04/08/2026, taux de 4,3 AED pour 1 €.
+Points forts
- Le roi des communautés de villas : DAMAC Hills, DAMAC Hills 2, DAMAC Lagoons, Riverside, Sun City, DAMAC Islands. Avec Emaar, c'est le plus gros acteur du marché des villas et des townhouses, et personne ne vend plus de rêve dans une communauté : lagons, golf, aquaparc, cinéma sur l'eau.
- La plus-value au démarrage : il lance par clusters et monte les prix à chaque cluster. À DAMAC Hills, les premiers ont acheté 1 800 € le m² et revendent 2 900 € ; à DAMAC Lagoons, 4 000 € le m² devenus 5 800 € deux ans plus tard, 95 % vendu.
- Un rapport qualité-prix énorme sur les villas et les townhouses : pour le prix d'un appartement central, une maison avec jardin dans une communauté complète, souvent avec le Golden Visa à la clé.
- Un pilier de Dubaï : plus de 47 000 logements livrés, 33 000 en développement, numéro deux du marché en 2025. Il ne fera pas défaut.
- Des plans de paiement légers pendant le chantier : 20 % à la réservation, 20 à 40 % pendant la construction, le reste à la livraison. On peut entrer dans une villa sans sortir tout le cash en deux ans.
–Points faibles
- La qualité est en dessous d'Emaar : finitions correctes, pas exceptionnelles. On achète la communauté et le prix, pas le détail des matériaux. Sobha et Ellington sont deux crans au-dessus.
- Les dates glissent : 32 de ses 59 chantiers en cours ont plus de 3 mois de décalage, 6 mois d'écart médian, parfois beaucoup plus sur certaines tours de Business Bay. Comptez la date prévue, pas celle du lancement.
- Le marketing est énorme : brochures, marques (Cavalli, de Grisogono, Chelsea FC), lagons de rêve. Le bien livré est bien, mais il ne ressemble pas toujours au film. On n'achète pas DAMAC sur la brochure, on l'achète sur le prix et le timing.
- Le volume et la distance : des communautés de 500 à 5 000 unités, à 30 ou 40 minutes du centre pour DAMAC Hills 2, Lagoons ou Islands. À la revente, vous êtes en concurrence avec vos voisins du même cluster, et les acheteurs cherchent le centre.
Quel promoteur vous correspond ?
Quelques questions sur votre objectif, votre budget et votre rapport au risque : le quiz vous donne vos quartiers et vos promoteurs.
Trouver mon quartier →Qui doit acheter DAMAC
Après avoir échangé avec beaucoup d'acheteurs, voilà les trois profils pour qui DAMAC est le bon choix.
La plus-value au démarrage d'une communauté
L'investisseur qui entre au premier cluster d'une nouvelle communauté de villas et laisse DAMAC monter les prix cluster après cluster.
- Townhouse ou villa à DAMAC Islands, Riverside, Sun City, dès 3 M AED (environ 697 000 €)
- Entrer au lancement, revendre à la livraison ou garder et louer
- Le plan de paiement laisse 40 à 60 % à payer à la livraison
La famille qui s'installe
Celui qui veut vivre à Dubaï avec ses enfants dans une maison avec jardin, écoles, golf et lagons à pied, au prix d'un appartement central.
- DAMAC Hills, DAMAC Lagoons, DAMAC Islands : communautés complètes et fermées
- Golden Visa de 10 ans dès 2 M AED d'achat
- Choisir le cluster et l'orientation, pas la brochure
Le rendement accessible
Celui qui veut un appartement locatif pas cher dans une communauté déjà habitée, sans prendre de risque sur le promoteur.
- 1 chambre dès 850 000 AED (environ 198 000 €) à DAMAC Hills 2, Golf Greens à DAMAC Hills
- Locataires : les familles de la communauté, demande déjà là
- 20 % à la réservation, 30 % pendant la construction, 50 % à la livraison
- Celui qui veut les meilleures finitions du marché : c'est Sobha ou Ellington, plus cher
- Celui qui veut habiter ou louer en plein centre, tout à pied : les communautés DAMAC sont à 30-40 minutes de Downtown
- Celui qui ne supporte pas un retard de livraison : chez DAMAC, un chantier sur deux glisse
Face aux autres promoteurs
Ce que les gens veulent savoir, c'est où DAMAC se place par rapport aux autres : en qualité, et en prix.
Je le classe dans la famille middle, entre le middle et le premium selon les communautés. Les finitions sont en dessous d'Emaar, de Sobha ou d'Ellington, et on le sait en achetant. Mais en volume, en équipements de communauté (lagons, golf, parcs, écoles) et en capacité à livrer des quartiers entiers, il n'y a qu'Emaar à côté de lui.
Euros au taux de 4,3 AED pour 1 €. Données promoteurs (Reelly).
La médiane trompe : les tours de marque de Business Bay et de la Marina (Cavalli, de Grisogono, Chelsea) tirent le 1 chambre à 2,75 M AED. Le vrai DAMAC du rapport qualité-prix est dans les communautés : 1 chambre dès 850 000 AED à DAMAC Hills 2, townhouse dès 3 M AED à DAMAC Islands, souvent 20 à 30 % sous une villa Emaar équivalente au lancement.
Ce que DAMAC vend aujourd'hui
23 projets en vente dans 9 quartiers. DAMAC Lagoons, DAMAC Hills et DAMAC Islands pour les communautés de villas et leurs appartements, Business Bay et Al Wasl pour les tours de marque (Safa One et Two de Grisogono, Cavalli Couture, Canal Heights), Dubai Marina et Maritime City pour le bord de mer (DAMAC Bay, Chelsea Residences). Plan de paiement : 20 % à la réservation, 20 à 40 % pendant la construction, 40 à 60 % à la livraison dans la plupart des projets.
5 projets
3 projets
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1 projetVoir les 23 projets en tableau ↓
| Projet | Quartier | Dès | ≈ en euros | Livraison |
|---|---|---|---|---|
| Damac Islands Phase 1 and 2analysé | Damac Islands et autour | 3 M AED | 697 k€ | déc. 2030 |
| Elo 2 and 3 Damac | Damac Hills 2 | 850 k AED | 198 k€ | sept. 2027 |
| Damac District | Damac Hills | 1,23 M AED | 285 k€ | sept. 2029 |
| Damac Lagoons Views Phase 3 | Damac Lagoons et autour | 1,28 M AED | 298 k€ | déc. 2027 |
| Valencia | Damac Lagoons et autour | 1,29 M AED | 300 k€ | mars 2029 |
| Elo Damac | Damac Hills 2 | 1,4 M AED | 325 k€ | déc. 2026 |
| Golf Greens | Damac Hills | 1,86 M AED | 433 k€ | déc. 2027 |
| Damac Safa Gate | Al Wasl | 2,14 M AED | 497 k€ | déc. 2029 |
| Damac Lagoons Views Phase 2 | Damac Lagoons et autour | 2,5 M AED | 580 k€ | juin 2027 |
| Chelsea Residences 1 Tower C | Maritime City (mer) | 2,55 M AED | 593 k€ | juin 2030 |
| Altitude de Grisogono | Business Bay | 2,75 M AED | 640 k€ | janv. 2027 |
| Canal Heights | Business Bay | 2,83 M AED | 658 k€ | juin 2027 |
| Damac Casa | Al Sufouh / Al Barsha / Internet City | 3 M AED | 697 k€ | juin 2028 |
| Chelsea Residences | Maritime City (mer) | 3 M AED | 698 k€ | déc. 2029 |
| Safa One de Grisogono | Al Wasl | 3,02 M AED | 702 k€ | déc. 2026 |
| Canal Crown | Business Bay | 3,5 M AED | 814 k€ | déc. 2027 |
| Safa Two de Grisogono | Business Bay | 3,52 M AED | 818 k€ | juin 2027 |
| Damac Bay | Dubai Marina | 3,99 M AED | 929 k€ | sept. 2027 |
| Chic Tower | Business Bay | 4,71 M AED | 1 094 k€ | déc. 2026 |
| Damac Harbour Lights | Maritime City (mer) | 6,67 M AED | 1 550 k€ | juin 2027 |
| Damac Bay 2 | Dubai Marina | 8,34 M AED | 1 939 k€ | déc. 2028 |
| Cavalli Tower | Al Sufouh / Al Barsha / Internet City | 18,12 M AED | 4 214 k€ | déc. 2025 |
| Cavalli Couture | Al Wasl | 21,78 M AED | 5 065 k€ | juin 2027 |
Les vidéos
Les 5 vidéos que j'ai tournées sur le sujet, de la plus récente à la plus ancienne. Elles se lisent ici, sans quitter la page.
Vos questions
C'est quoi DAMAC, à Dubaï ?
Le deuxième promoteur de Dubaï, privé, fondé en 2002 par Hussain Sajwani. Il a construit DAMAC Hills autour du golf Trump, DAMAC Hills 2, DAMAC Lagoons, et des dizaines de tours à Business Bay et à la Marina, souvent avec des marques (Cavalli, de Grisogono, Versace, Chelsea FC). En 2025, il a vendu pour 50,4 milliards AED, soit 22 233 transactions, juste derrière Emaar en nombre de ventes.
DAMAC est-il un promoteur fiable ? Y a-t-il des retards ?
Fiable, oui : plus de 47 000 logements livrés, un acteur trop gros pour disparaître. Ponctuel, moins : au 01/10/2026, 32 de ses 59 chantiers en cours ont plus de 3 mois de décalage entre la date annoncée au lancement et la date prévue aujourd'hui, avec un écart médian de 6 mois. C'est dans la moyenne du marché (près d'un chantier sur deux), loin d'Emaar ou de Sobha. On achète DAMAC en comptant la date prévue et une marge.
Quel est le plan de paiement chez DAMAC ?
Le plus souvent 20 % à la réservation, puis 20 à 40 % pendant la construction et 40 à 60 % à la livraison. Certains projets récents proposent 5 % à la réservation et 55 % pendant le chantier. C'est un des promoteurs les plus légers pendant la construction, ce qui aide pour une villa, mais il faut avoir la grosse somme à la livraison : crédit bancaire ou vente d'un autre bien à prévoir.
Dans quels quartiers DAMAC vend-il en 2026 ?
Business Bay (5 projets), Al Wasl près de Safa Park (3), Maritime City (3), DAMAC Lagoons (3), Dubai Marina (2), Al Sufouh (2), DAMAC Hills (2), DAMAC Hills 2 (2) et DAMAC Islands (relevé du 04/08/2026). Les 1 chambre démarrent à 850 000 AED à DAMAC Hills 2, les townhouses à 3 M AED à DAMAC Islands, les tours de marque de Business Bay et de la Marina à 2,8 M AED le 1 chambre.
DAMAC Hills 2 et DAMAC Lagoons, c'est trop loin ?
C'est la ceinture des villas de Dubaï, à 30-40 minutes de Downtown et à 20-25 minutes du futur aéroport Al Maktoum. Pour y vivre en famille, la communauté se suffit : écoles, commerces, golf, lagons. Pour louer, la demande vient des familles qui travaillent à Dubai South, Motor City ou Sports City. Ce n'est pas un pied-à-terre pour visiter la Marina, c'est un lieu de vie.
DAMAC ou Emaar ?
Emaar pour la sécurité et le patrimoine : quartier maîtrisé, qualité uniforme, revente facile, mais plan de paiement lourd pendant la construction et rentabilité moyenne. DAMAC pour le rapport qualité-prix et la plus-value au démarrage d'une communauté de villas, avec une qualité en dessous et plus de retards. Les deux sont les plus gros sur les villas ; souvent, le bon choix est d'acheter le même type de communauté chez celui qui lance en ce moment.
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Les prix, loyers et dates évoluent ; ils sont datés et sourcés sur cette page. Aucun rendement n'est garanti.
