L'Airbnb est-il mort à Dubaï depuis la guerre ?
C'est la question que tout le monde se pose depuis que les touristes ont fui pendant le conflit. Pour y répondre, je suis allé voir sur place avec Hillal, qui gère plus de 130 appartements en location courte durée à Dubaï, et deux propriétaires qui nous ont ouvert leurs biens et donné leurs chiffres.
Ce qui s'est passé : pendant le conflit, énormément de propriétaires ont basculé en location longue durée, par panique. Des centaines d'appartements Airbnb sont venus inonder le marché de la longue durée. Hillal est passé de près de 150 biens en gestion à 110. Aujourd'hui, il est remonté autour de 130. Et son constat est clair : c'était la pire décision à prendre, il fallait patienter. Sur le court terme, c'est là que le marché se porte le mieux aujourd'hui.
Mais le marché est devenu plus exigeant. Un appartement mal décoré ou mal équipé ne sort plus du lot.
Quels biens ont le plus souffert ?
Ce ne sont pas ceux qu'on croit. Les grands appartements des quartiers prime, ceux qui se louaient très cher (Downtown, Palm Jumeirah), ont connu la plus forte baisse des prix à la nuit. Les prix ont aussi baissé dans les quartiers résidentiels comme Arjan ou JVC, mais beaucoup moins.
C'est cohérent avec ce que les gestionnaires répétaient déjà avant le conflit : en Airbnb, ce n'est pas le premium qui rapporte le plus par rapport à ce qu'on met sur la table, ce sont les petites unités.
Deux stratégies, deux rendements : les chiffres réels
On a visité deux biens que tout oppose. Les deux marchent, pour des raisons différentes :
| Le patrimoine qui tourne en Airbnb | La petite unité qui crache de la renta | |
|---|---|---|
| Le bien | 1 chambre à Emaar Beachfront, plage privée, à côté de la Marina | Studio rénové à Regalia by Deyaar, Business Bay |
| Prix d'achat | ≈ 2,6 M AED (≈ 600 000 €) | ≈ 600 000 AED (≈ 140 000 €), acheté sous le prix du marché |
| Travaux et ameublement | Presque rien : un peu de déco | Rénovation complète sur mesure, vidéoprojecteur : moins de 10 000 € |
| Revenus | ≈ 180 000 à 200 000 AED par an | Visé : plus de 10 % par an |
| Rendement | 5 à 7 % net | ≈ 10 % visé |
| Pour qui | Sécuriser, profiter de la plus-value d'une grande marque, y séjourner | Se créer une rente avec un petit ticket |
Le 1 chambre d'Emaar Beachfront, c'est le placement patrimonial : une grande marque, la plage en bas, une piscine à débordement face à la mer. Le prestige d'Emaar fait que ce type d'appartement prend de la valeur plus facilement avec le temps. Le rendement est plus bas, mais le bien est liquide.
Le studio de Regalia, à Business Bay, c'est l'inverse : un petit ticket, acheté sous le prix du marché, entièrement rénové sur mesure (lit, banquette, rangements, et un vidéoprojecteur pour que les voyageurs cliquent sur l'annonce). Objectif : plus de 10 % par an. Et il se revendra bien, parce que c'est le plus beau studio de l'immeuble : celui qui veut y vivre paiera pour le coup de cœur, et l'investisseur paiera parce qu'il voit la rentabilité.
Combien coûte un bien à mettre en Airbnb ?
Voici les prix des studios et 1 chambre neufs dans les quartiers où la courte durée marche le mieux :
| Prime (Marina, Downtown, Palm) | Business Bay | Résidentiel (JVC, Arjan) | |
|---|---|---|---|
| Studio neuf (médiane) | 429 k€ | 342 k€ | 201 k€ |
| 1 chambre neuf (médiane) | 1,1 M€ | 670 k€ | 314 k€ |
| Pendant le conflit | La plus forte baisse des prix à la nuit | — | Les prix ont baissé, mais moins |
| Pour qui | Patrimoine, plus-value, y séjourner | Rente et revente facile | Le plus petit ticket, viser la rente |
Sur plan, vous ne payez pas tout d'un coup : souvent 10 à 20 % à la réservation, le reste par étapes (les plans de paiement réels). Et pour les studios, attention à la concurrence qui arrive dans certains quartiers : où il y a trop de studios.
Ce que vous pouvez acheter avec votre budget
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