Mon avis
Je vais vous dire la vérité : en février 2026, quand les premiers missiles sont tombés, j'avais peur. Tous les signaux étaient au rouge. Le tourisme, le pétrole et l'immobilier étaient touchés en même temps, Fitch annonçait déjà une baisse de 15 % avant la guerre, une grosse vague de livraisons arrivait, et tout le monde avait en tête la chute de 2008.
Six mois plus tard, on a les chiffres. Les transactions ont baissé d'environ 20 % par rapport à 2025, mais les prix n'ont reculé que d'environ 5 %. C'était le crash test que tout le monde attendait, et le marché l'a passé.
Ce qui m'a surpris dans les chiffres
- Le neuf a mieux tenu que l'ancien : −8 % de transactions sur plan, −40 % à la revente. Les investisseurs ont continué d'acheter des appartements livrés dans deux ans ; ce sont les achats de biens déjà construits qui ont chuté.
- La location a tenu : les volumes de juin et juillet sont au niveau de l'an dernier, avec plus de 40 % de nouveaux contrats. Ce ne sont pas seulement des locataires qui renouvellent faute de choix.
- Personne n'a vendu en panique : la plupart des propriétaires ont déjà payé leur bien. Pourquoi le brader de 15 % alors qu'il peut rester loué deux ans de plus ? Le marché est beaucoup moins spéculatif qu'en 2008, où il suffisait de 10 % d'apport.
- Les promoteurs se sont adaptés très vite : ils n'ont pas touché aux prix, ils ont assoupli les plans de paiement. En six semaines, les stocks étaient écoulés, et certains nouveaux lancements se sont vendus en quelques heures.
Comment mon avis a évolué
En mars 2025, la question était celle d'une bulle. Corrigés de l'inflation, les prix étaient revenus près du pic de 2014, pas au-dessus, alors que la population avait fortement augmenté. En août 2025, Fitch annonçait −15 % à cause du nombre de livraisons ; mes calculs montraient au contraire une offre à peu près en ligne avec les arrivées d'habitants.
Au début de la guerre, en mars et avril 2026, j'ai dit clairement que c'était une vraie crise et que l'image de Dubaï était ébranlée. Mais l'histoire du marché montrait déjà qu'une chute de 40 à 50 % était très peu probable : −35 % sur l'indice en 2008 (jusqu'à −60 % dans certains quartiers), le pire contexte possible, et −7,5 % pendant le Covid. Les chiffres de septembre l'ont confirmé.
Ce que je vois pour la suite
À court terme, les prix peuvent encore baisser un peu : la demande a ralenti et les promoteurs vendent encore des terrains achetés quand tout coûtait moins cher. Ensuite, je pense qu'ils remonteront. Les coûts de construction montent : +5,2 % sur un an au premier trimestre 2026, et certains postes comme la climatisation coûtent plus de 40 % de plus qu'en 2021 (AGBI, juillet 2026). Les nouveaux projets devront donc être vendus plus cher. La population continue d'augmenter (+227 000 habitants depuis janvier), et le marché a montré qu'il résistait.
Le point de vigilance reste le nombre de livraisons : environ 300 000 logements d'ici fin 2028 selon notre base, avec beaucoup de retards qui étalent la vague. C'est pourquoi le choix du quartier et du promoteur compte plus que jamais.
Les opportunités du moment
Des plans de paiement que je n'avais jamais vus : dans des quartiers recherchés, payer 30 à 40 % avant la livraison au lieu de 70 %, ou 50 % pendant la construction et le reste sur trois ans après les clés. Des promoteurs haut de gamme deviennent accessibles à des budgets qui ne pouvaient pas y prétendre avant. Cette fenêtre dépend de la position de faiblesse des promoteurs : dès que les ventes repartiront, ils reviendront à leurs conditions habituelles.
Pour qui
- Ceux qui achètent sur plan pour une livraison dans 2 à 3 ans, quand le contexte sera stabilisé
- Ceux qui veulent un plan de paiement étalé, avec une large part payée après la livraison
- Ceux qui visaient un promoteur haut de gamme devenu accessible avec les offres actuelles
Pas pour qui
- Ceux qui attendent une baisse de 40 ou 50 % avant d'acheter
- Ceux pour qui cet achat représente une somme qu'ils ne peuvent pas immobiliser sereinement
20 ans de crises immobilières à Dubaï
Ce qui a baissé, ce qui a tenu et en combien de temps le marché est reparti après chaque crise depuis 2008.
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Les 5 vidéos que j'ai tournées sur le sujet, de la plus récente à la plus ancienne. Elles se lisent ici, sans quitter la page.
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Les prix de l'immobilier baissent-ils à Dubaï ?
Un peu. Entre mars et août 2026, les transactions ont reculé d'environ 20 % par rapport à 2025, mais les prix n'ont baissé que d'environ 5 %. Le neuf sur plan a beaucoup mieux résisté (−8 % de transactions) que la revente (−40 %).
Y a-t-il un crash immobilier à Dubaï ?
Pas à ce stade. Les propriétaires ont pour la plupart déjà payé leur bien et peuvent le louer en attendant : il n'y a pas eu de ventes en panique. Les promoteurs ont baissé leurs conditions de paiement plutôt que leurs prix.
L'immobilier à Dubaï est-il une bulle ?
Les prix ont fortement monté depuis 2020, mais corrigés de l'inflation, ils étaient en 2025 proches du pic de 2014, alors que la population a beaucoup augmenté entre-temps. Le vrai risque est ailleurs : environ 300 000 logements doivent être livrés d'ici fin 2028, et les quartiers ne réagiront pas tous de la même façon.
Faut-il encore investir à Dubaï en 2026 ?
Oui, pour ceux qui achètent sur plan avec une livraison dans 2 ou 3 ans et un budget qu'ils peuvent payer sans stress. Les plans de paiement actuels permettent de payer moins avant la livraison.
De combien les prix ont-ils baissé à Dubaï lors des crises passées ?
Environ −35 % sur l'indice en 2008 (jusqu'à −60 % selon les quartiers), puis un rebond de plus de 50 % ; environ −29 % étalés sur 5 ans après 2014 ; −7,5 % en 7 mois pendant le Covid, avant une forte hausse (indice Property Monitor). Dubaï est aujourd'hui un marché bien moins spéculatif qu'en 2008.
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Les prix, loyers et dates évoluent ; ils sont datés et sourcés sur cette page. Aucun rendement n'est garanti.
