Acheter sur plan (off-plan) à Dubaï, c'est réserver un logement neuf avant sa construction et le payer par étapes, sans intérêt, directement au promoteur : c'est comme si la banque vous prêtait, mais sans intérêt. Sur les 457 projets sur plan en vente que nous suivons, la réservation médiane est de 20 % du prix (5 à 10 % dans 44 % des projets), et la moitié du prix est payée avant la livraison. Sans apport, non : il faut toujours la réservation et les 4 % de frais du DLD. Avec un petit apport et une épargne régulière, oui.
Par Clément Talmo, courtier certifié RERA à Dubaï (BRN 83630) · 11 min de lecture
Acheter sur planPayer par étapes, sans intérêt
457projets sur plan en vente, avec leur plan de paiement
20 %de réservation médiane (5 à 10 % dans 44 % des projets)
58 %des projets demandent 40 % ou plus à la remise des clés
20 %proposent de payer une partie après la livraison (post-handover)
Plans de paiement des projets sur plan en vente aux Émirats, données promoteurs (Reelly), recalculés à chaque mise à jour du site.
Qu'est-ce qu'acheter sur plan à Dubaï ?
Acheter sur plan (on dit « off-plan »), c'est réserver un logement neuf avant ou pendant sa construction, directement au promoteur, et le payer par étapes jusqu'à la remise des clés. C'est la grande majorité des achats des Français à Dubaï, et il y a une raison simple : une banque française ne vous prêtera jamais pour un achat à l'étranger, et le crédit sur place est difficile pour un non-résident. Le plan de paiement, lui, est fixe et sans intérêt.
Pour vous donner un ordre d'idée : il y a aujourd'hui plus de 1 100 projets en vente aux Émirats. On ne choisit pas un projet sur une brochure, on part de votre budget, puis du quartier, puis du promoteur. J'explique la méthode dans cette vidéo :
Mon analyse : comment passer de 1 103 projets en vente à 3, et pourquoi l'échéancier compte autant que le prix (octobre 2026).
Comment fonctionne un plan de paiement ?
C'est comme si la banque vous prêtait, mais sans intérêt. Il y a toujours trois temps :
La réservation : un pourcentage du prix pour bloquer le logement (souvent 10 ou 20 %), plus les 4 % de frais d'enregistrement du Dubai Land Department.
Le chantier : des échéances pendant la construction, par paliers d'avancement, par dates, ou 1 % par mois.
La livraison : le solde à la remise des clés, d'un coup, ou étalé sur plusieurs années après (le « post-handover »).
On parle de 50/50, 60/40, 70/30 : le premier chiffre, c'est ce que vous payez avant la livraison, le second ce que vous payez à la livraison. Plus le promoteur est établi et plus le quartier est demandé, plus le plan est exigeant au départ. Les jeunes promoteurs étalent davantage.
Mais il faut savoir une chose : deux plans identiques sur le papier ne se valent pas. J'ai comparé deux 70/30 : l'un vous prenait 55 % du prix en 12 mois, l'autre 35 %. Ce qui compte, c'est l'échéancier mois par mois, à mettre en face de votre épargne.
Exemple : bien à 1 000 000 AED, plan 20/40/40, livraison dans 30 mois
En dirhams
En euros
À la réservation : 20 % + 4 % de frais du DLD
240 000 AED
58 220 €
Pendant le chantier : 40 %, soit en moyenne par mois
≈ 13 300 AED
3 230 €
À la remise des clés : 40 %
400 000 AED
97 040 €
Calcul indicatif hors frais d'administration et d'Oqood ; dans la réalité les échéances tombent par paliers ou par dates, pas tous les mois. Le plan exact se lit dans l'échéancier du projet.
Comment marche un plan de paiement, les types de plans et lequel pour qui (octobre 2024).
Les plans de paiement les plus fréquents en ce moment
Personne ne publie les vrais plans. Voici ceux des projets sur plan en vente que nous suivons, regroupés par structure : réservation, chantier, livraison, après livraison.
Réservation
Chantier
Livraison
Après livraison
Projets
Par exemple chez
10 %
70 %
20 %
—
39
Emaar
20 %
30 %
50 %
—
37
DAMAC, Leos
20 %
40 %
40 %
—
37
Sobha, Imtiaz Development
10 %
40 %
50 %
—
26
Azizi, Avenew Development
20 %
20 %
60 %
—
24
Samana, Sobha
20 %
50 %
30 %
—
23
Binghatti, Ellington
10 %
50 %
40 %
—
21
Object 1, Palladium Prime Real Estate Development
10 %
20 %
70 %
—
15
Danube, Nshama Group
Les 8 plans de paiement les plus fréquents parmi 457 projets sur plan en vente (données promoteurs, Reelly, relevé du 4 août 2026). Les promoteurs changent leurs plans selon les lancements et les promotions : on vérifie le plan exact du projet avant de réserver. Exemples tirés des données, pas des recommandations.
Et ce que ça veut dire à la remise des clés : dans 58 % des projets, il reste 40 % du prix ou plus à payer à la livraison. C'est le montant à prévoir dès le départ, en cash ou avec un crédit si votre dossier passe.
Part du prix à payer à la remise des clés
Projets
Part
Rien à la livraison (tout payé avant, ou après)
34
7 %
1 à 20 %
102
22 %
21 à 39 %
56
12 %
40 à 49 %
77
17 %
50 % et plus
188
41 %
Plans de paiement de 457 projets sur plan en vente (données promoteurs, Reelly, relevé du 4 août 2026). 91 d'entre eux (20 %) étalent une partie du prix après la livraison (post-handover). Exemples tirés des données, pas des recommandations.
Peut-on acheter sur plan sans apport ?
Non, et méfiez-vous de ceux qui le disent. Il y a toujours la réservation et les 4 % de frais du DLD à payer au départ. Par contre, l'apport peut être petit : la réservation médiane est de 20 %, et dans 44 % des projets elle est de 5 à 10 %.
On croit souvent qu'il faut être millionnaire pour investir à Dubaï. C'est faux. Ce qu'il faut, c'est que votre apport plus votre épargne mensuelle couvrent les échéances jusqu'à la livraison, et que vous sachiez comment vous paierez le solde. Un client récent partait avec 40 000 € d'apport et 3 000 € d'épargne par mois : on a construit sa sélection à partir de ça, pas d'une brochure.
Avec un petit budget, je suis plus strict, pas moins : si vous n'avez pas 100 000 € d'apport et que vous n'allez pas dans une zone à forte plus-value, arrêtez d'entendre parler de plus-value. Réfléchissez plutôt à comment acheter bien, au bon prix, chez un promoteur qui livre.
Données de la base · 4 août 2026
Les projets sur plan par budget
Les projets sur plan en vente aujourd'hui, classés par prix de départ. Choisissez une tranche : vous voyez combien de projets elle contient, et quelques exemples chez des promoteurs qui livrent à l'heure.
61 projets dans 16 quartiers, surtout en studio et 1 chambre.
247 projets dans 43 quartiers, surtout en 2 chambres et 1 chambre. À partir de 2 millions de dirhams (≈ 485 k€), l'achat ouvre droit au Golden Visa de 10 ans.
268 projets dans 52 quartiers, surtout en 3 chambres et 2 chambres. À partir de 2 millions de dirhams (≈ 485 k€), l'achat ouvre droit au Golden Visa de 10 ans.
Exemples tirés des données, pas des recommandations : promoteurs suivis sur au moins 5 livraisons avec un retard moyen de 6 mois ou moins (écart entre la date annoncée au lancement et la date prévue aujourd'hui, export des livraisons du marché), un projet par quartier. Prix de départ relevés le 4 août 2026 (Reelly), à reconfirmer à la réservation, 1 € = 4,12 dirhams.
Le post-handover : bonne ou mauvaise idée ?
Le post-handover, c'est payer une partie du prix après la remise des clés, souvent sur 2 à 5 ans. L'intérêt : votre locataire paie une partie des échéances. Par exemple, 2 000 € d'épargne et 1 000 € de loyer, ça fait des échéances de 3 000 € par mois. Ça augmente votre capacité d'achat : passer d'un studio à une chambre, ou entrer à Dubaï avec un budget juste.
Mais ça ne veut pas dire que c'est plus intéressant. C'est selon les budgets, et il y a trois pièges :
Le faux plan facile. Beaucoup de promoteurs font croire qu'ils ont des plans faciles parce qu'ils proposent du post-handover, et en réalité vous devez sortir 40 à 50 % du prix dans les 12 ou 13 premiers mois.
Il disparaît vite. Les promoteurs mettent du post-handover au lancement et l'enlèvent ensuite.
Il complique un crédit. Si vous comptez sur un prêt bancaire à la livraison, un plan post-handover est un problème pour le courtier (voir le guide du crédit).
Mon avis : sans post-handover, si vous avez le cash et que vous ne voulez prendre aucun risque. Avec, si votre budget est juste ou pour monter d'une typologie, chez un promoteur solide, en lisant l'échéancier des 12 premiers mois.
Petit budget et post-handover : les plans qui paraissent faciles et ceux qui le sont vraiment (septembre 2025).
Peut-on revendre avant la livraison ?
La totalité des agents vont vous dire que vous pourrez revendre avant la livraison avec une plus-value. Aujourd'hui, c'est faux pour la plupart des projets. Le marché est régulé et peu spéculatif : en général, le promoteur exige qu'environ 40 % du prix soit payé avant d'autoriser la revente, avec des frais de cession. Et la revente d'un bien en construction est un marché faible : un acheteur préfère un lancement où il ne paie que 20 %, ou un bien livré qu'il peut financer avec un prêt.
Donc on n'achète pas sur plan en comptant sur une revente pour payer la livraison.
Retards, contrat, livraison : ce qui vous protège
Votre argent. La loi impose un compte séquestre (escrow) par projet : vous payez sur ce compte, pas sur celui de la société. Un promoteur très connu m'a déjà demandé de faire verser 40 % sur son compte de société : j'ai refusé, le risque n'en valait pas la peine. Si on vous demande ça, c'est non.
Le contrat. Le contrat de vente (SPA) se signe avec le promoteur et s'enregistre au registre provisoire du DLD (l'Oqood). Il est souvent remis après la réservation, donc relisez le formulaire de réservation : il vous engage. Ce qu'on vérifie : la clause de retard, la surface, les matériaux (« marbre ou équivalent »), les règles de location courte durée, les dates de paiement. Un promoteur ne modifie presque jamais son contrat, mais il accepte souvent une annexe.
Les retards. La plupart des contrats laissent au promoteur une période de tolérance, souvent jusqu'à un an, sans pénalité. Pas de panique, mais le choix du promoteur est le verrou majeur : nos données de livraisons montrent qui livre à l'heure et qui non (voir le répertoire des promoteurs).
Si vous ne pouvez plus payer. Prévenez le promoteur le plus vite possible : il n'y a rien de pire que ce soit lui qui s'en rende compte. Prévenu à temps, on peut retravailler le plan. Sinon, la loi encadre ce qu'il peut garder :
Avancement du projet quand l'acheteur ne paie plus
Ce que le promoteur peut garder (au plus)
Plus de 80 %
Il peut garder les sommes et réclamer le solde, faire vendre le bien, ou résilier en gardant jusqu'à 40 % du prix
60 à 80 %
Résilier en gardant jusqu'à 40 % du prix
Moins de 60 % (chantier commencé)
Résilier en gardant jusqu'à 25 % du prix
Chantier pas commencé
Résilier en gardant jusqu'à 30 % des sommes versées
Loi n° 19 de 2017 de l'émirat de Dubaï (article 11 de la loi n° 13 de 2008 modifié), après un préavis de 30 jours par le DLD. Résumé, pas un conseil juridique : en cas de difficulté, prévenez le promoteur le plus tôt possible.
La livraison. Faites inspecter le logement (le « snagging ») par un professionnel : ça coûte 500 à 600 € et ça peut vous faire gagner des dizaines de milliers d'euros. Douches sans pente, carrelage mal collé, menuiseries qui laissent entrer le sable : c'est le dernier moment où vous avez la main, et la garantie ne dure en général qu'un an.
Off-plan, clauses cachées, succession : avec une avocate, ce qu'il faut verrouiller dans le contrat (mars 2026).Avec un inspecteur : les défauts les plus fréquents à la remise des clés et comment les faire corriger (mai 2026).
Comment choisir un projet sur plan ?
Il y a plus de 1 100 projets en vente. La méthode que j'utilise avec chaque client, c'est un entonnoir :
Le budget : apport, épargne mensuelle, et comment vous payez la livraison. C'est ce qui élimine le plus de projets.
Le quartier : là où il y a une vraie demande locative, pas seulement des grues.
Le promoteur : son historique de livraison, ses retards, la qualité de ce qu'il a livré.
Le projet : l'échéancier mois par mois (on le met dans un tableau pour voir s'il y a un mois négatif), puis la vue, la surface, le plan, le meublé.
Et un point qu'on oublie : choisissez un agent qui est dans le conseil, pas dans le transactionnel. La différence, c'est entre avoir acheté et s'être fait vendre un projet.
Questions fréquentes
Comment fonctionne l'achat sur plan à Dubaï ?
Vous réservez un logement neuf avant ou pendant sa construction, vous signez un contrat avec le promoteur enregistré au Dubai Land Department, et vous payez par étapes : une réservation (souvent 20 %), des échéances pendant le chantier, puis le solde à la remise des clés. Le paiement est sans intérêt et l'argent va sur un compte séquestre propre au projet.
Peut-on acheter à Dubaï sans apport ?
Non. Il faut toujours payer la réservation (5 à 20 % du prix selon les projets) et les 4 % de frais d'enregistrement du DLD au départ. En revanche, l'apport peut être petit : dans 44 % des projets en vente, la réservation est de 5 à 10 %, et le reste s'étale sur la durée du chantier.
Qu'est-ce qu'un plan de paiement 60/40 ?
60 % du prix payés avant la livraison (réservation + chantier), 40 % à la remise des clés. Un 50/50, un 70/30 ou un 80/20 suivent la même logique. Attention : deux plans 70/30 ne se valent pas, l'un peut vous prendre 55 % du prix en 12 mois, l'autre 35 %. C'est l'échéancier qu'il faut lire, pas l'étiquette.
Qu'est-ce que le post-handover ?
C'est un plan où une partie du prix se paie après la remise des clés, souvent sur 2 à 5 ans. Le loyer peut couvrir une partie des échéances, ce qui augmente votre capacité d'achat. Sur nos données, 20 % des projets en vente en proposent. Mais il complique un crédit à la livraison, il est souvent retiré après le lancement, et certains plans post-handover demandent beaucoup au début.
Que se passe-t-il si le promoteur livre en retard ?
La plupart des contrats prévoient une période de tolérance (souvent jusqu'à un an) sans pénalité pour le promoteur. Ce qu'il faut vérifier avant de signer : la clause de retard, et que vos échéances sont liées à l'avancement réel du chantier, pour ne pas continuer à payer un bien qui n'avance pas.
Mon argent est-il protégé si le projet ne se fait pas ?
La loi n° 8 de 2007 impose un compte séquestre (escrow) par projet, sur lequel vous payez, et le projet doit être enregistré auprès du régulateur. Si un projet est annulé, les acheteurs sont remboursés à partir de ce compte. D'où une règle simple : ne payez jamais une échéance sur le compte de société du promoteur.
Peut-on revendre un bien sur plan avant la livraison ?
Oui, mais pas quand on veut : la plupart des promoteurs exigent qu'environ 40 % du prix soit payé avant d'autoriser la revente (attestation de non-objection, avec des frais). Et le marché de la revente en construction est faible : l'acheteur préfère un lancement à 20 % ou un bien livré. Ne comptez pas dessus pour financer la livraison.
Que se passe-t-il si je ne peux pas payer une échéance ?
Prévenez le promoteur le plus vite possible : prévenu à temps, on peut souvent retravailler le plan. Sinon, ce sont des pénalités, puis une procédure de résiliation encadrée par la loi (préavis de 30 jours par le DLD), avec une retenue qui dépend de l'avancement du chantier.
Dites-moi votre apport et ce que vous pouvez mettre chaque mois : je vous envoie sur WhatsApp les projets dont l'échéancier colle à votre budget, avec leurs points faibles. Gratuit et sans engagement.
