Combien coûte un studio à Dubaï ?
Un studio neuf démarre autour de 150 k€, avec un prix médian autour de 200 k€, d'après les prix de départ de tous les projets sur plan en vente. Mais tout dépend de la zone. Pour faire simple, je découpe Dubaï en trois : les zones centrales, les zones à plus-value (des quartiers qui montent) et les zones résidentielles. Voici ce que coûte un studio neuf dans chacune, et l'apport qu'il faut prévoir pour réserver :
| Zone centrale | Zone à plus-value | Zone résidentielle | |
|---|---|---|---|
| Exemples de quartiers | Downtown, Business Bay, Al Jaddaf | Jumeirah Garden City, Al Furjan | JVC, Arjan, Residence Complex (DLRC) |
| Projets avec des studios en vente | 8 | 7 | 27 |
| Prix d'entrée d'un studio | 181 k€ | 236 k€ | 176 k€ |
| Prix médian d'un studio | 325 k€ | 269 k€ | 201 k€ |
| Apport à la réservation (≈ 20 % + 4 % DLD) | ≈ 78 k€ | ≈ 65 k€ | ≈ 48 k€ |
| Pour qui | Un studio toujours loué, au cœur de la ville | Miser sur un quartier qui monte, revendre à 4-5 ans | Le plus petit ticket, viser le loyer |
Sur plan, vous ne payez pas tout d'un coup : l'apport à la réservation, puis le reste par étapes pendant la construction, et parfois après la livraison (les plans de paiement réels). Le plus simple, c'est de partir de vos vrais chiffres :
Combien il vous faut pour un studio
Entrez votre apport et ce que vous pouvez mettre chaque mois : le calculateur vous montre, en euros, les studios et les quartiers à votre portée.
Calculer mon budget →Mais il y a un piège : le studio est le logement le plus cher au m². À JVC, il se vend autour de 1 788 AED le sqft, contre 1 520 pour un 1 chambre, soit environ 18 % de plus. Partout à Dubaï, l'écart va de 15 à 45 % selon les quartiers. Vous payez le petit ticket.
Où y a-t-il trop de studios à Dubaï ?
C'est la vraie question, avant le prix. Dans 14 quartiers, on compte 128 073 studios livrés ou en construction d'ici fin 2028. JVC reste le n° 1, loin devant :
Mais le nombre ne suffit pas. Ce qui compte, c'est ce qui arrive. Si vous achetez sur plan, vous recevez vos clés dans deux ans : il faut acheter l'avenir. J'ai donc croisé trois choses : le nombre de studios, leur part dans le quartier, et la croissance du parc d'ici 2028 (logements à venir face à l'existant). Voici le top des quartiers où il arrive le plus de logements d'ici 2028, et la place qu'y prennent les studios :
| Quartier | Logements à venir d'ici 2028 | Parc d'ici 2028 | Studios (parc + à venir) | Part de studios | Mon verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai South | 29 701 | ×2,1 | 15 086 | 27 % | 🔴 En danger |
| JVC | 27 668 | +44 % | 27 489 | 30 % | 🟡 À surveiller |
| Residence Complex (DLRC) | 17 747 | ×2 | 14 051 | 40 % | 🔴 En danger |
| Business Bay | 10 097 | +18 % | 17 680 | 27 % | 🟢 Sous contrôle |
| JVT | 8 857 | +81 % | 6 375 | 32 % | 🟡 À surveiller |
| Dubai Science Park | 8 650 | ×2,9 | 5 417 | 41 % | 🔴 En danger |
| Majan | 8 469 | +95 % | 6 708 | 39 % | 🔴 En danger |
| Production City | 7 617 | +59 % | 8 847 | 43 % | 🟡 À surveiller |
| Sports City | 6 649 | +41 % | 7 804 | 34 % | 🟡 À surveiller |
| Arjan | 6 304 | +26 % | 11 501 | 37 % | 🟡 À surveiller |
Ce qu'il faut retenir :
- En rouge, Residence Complex, Dubai South, Science Park et Majan : beaucoup de studios, et le parc double (voire triple à Science Park). À la livraison, des centaines d'unités identiques chercheront un locataire le même mois, et c'est le propriétaire le plus pressé qui fixe le loyer pour tout le monde. Prévoyez d'attendre quelques mois avant de louer.
- En jaune, JVC : 27 500 studios, mais le parc ne grandit « que » de 44 %. C'est un quartier qui a déjà prouvé qu'il se loue, et qui absorbe.
- En vert, Business Bay, pourtant classé partout en suroffre : beaucoup de livraisons, mais énormément de stock existant. La croissance du parc reste de 18 %.
Rouge ne veut pas dire interdit : il faudra vous différencier fort. Vert ne veut pas dire garanti. Et un quartier vert peut cacher un immeuble rouge : regardez toujours la part de studios dans le projet.
Où acheter un studio à Dubaï, où éviter
La carte des risques en rouge, jaune et vert, le duel studio contre 1 chambre à JVC et les 9 points à verrouiller, quartier par quartier. Le rapport de la vidéo, envoyé sur WhatsApp.
Recevoir le rapport studios →Le studio est-il vraiment le plus rentable ?
Oui, en général, mais de peu. Voici le duel à JVC, un quartier déjà développé où les loyers sont connus :
| À JVC (octobre 2026) | Studio | 1 chambre |
|---|---|---|
| Prix d'achat (neuf) | 750 000 – 835 000 AED | 1 – 1,3 M AED |
| Prix au sqft (médiane) | 1 788 AED | 1 520 AED |
| Loyer annuel | ≈ 56 000 AED | ≈ 77 000 AED |
| Charges annuelles | ≈ 6 000 AED | ≈ 11 000 AED |
| Rendement brut | 6,7 – 7,5 % | 5,9 – 7,7 % |
| Rendement net | 6 – 6,7 % | 5,1 – 6,6 % |
On gagne à peu près un point de rendement net avec le studio. Ce n'est pas le même budget, mais ça vous donne une idée. Un 1 chambre bien acheté, autour d'un million de dirhams, fait presque aussi bien, avec plus de plus-value à la revente. Tout se joue au prix d'achat.
Les vrais avantages du studio : le ticket d'entrée le plus bas (prix, ameublement, charges), une demande locative large (jeunes actifs, nouveaux arrivants, moyenne durée), et la possibilité de diversifier avec deux petites unités plutôt qu'une grande.
Les vrais défauts : le prix au m² le plus élevé, des charges qui pèsent plus lourd sur une petite surface, plus de rotation de locataires, et surtout un seul type d'acheteur à la revente. Personne n'achète un studio pour y vivre en famille : celui qui vous le rachètera est un investisseur. Il voudra 6, 7 ou 8 % de rendement, et il calculera son prix à partir de votre loyer. Si le loyer baisse parce que 3 000 studios ont été livrés autour, la valeur baisse avec.
Quel quartier, quel promoteur pour vous ?
Cinq questions sur votre budget, votre objectif et votre rapport au risque : le quiz vous dit dans quels quartiers un studio a du sens pour vous.
Trouver mon quartier →Les 9 points à vérifier avant d'acheter un studio
- La zone d'abord. Elle décide de tout le reste. Dans une zone où il arrive énormément de livraisons, n'achetez pas chez un promoteur moyen : prenez un très bon promoteur, parce que la seule façon de gagner face à la concurrence, c'est d'avoir un meilleur produit. Dans une zone en développement où ce n'est pas encore la guerre, un promoteur de second rang sérieux peut suffire.
- Le promoteur. Des projets déjà livrés à Dubaï, des délais tenus, des immeubles qui se louent bien et qui vieillissent bien. Alerte : « premier projet à Dubaï ». Qui livre, qui retarde.
- La surface réelle. Sur certains lancements récents, la surface des studios a baissé de 10 à 20 % : on vous présente une « opportunité » qui n'en est pas une. Calculez le prix au sqft, et méfiez-vous des surfaces qui comptent le balcon.
- La vue et la position. Quand c'est la guerre entre studios, ce sont les détails qui font la différence : une vue dégagée, un étage élevé, pas d'unité collée aux ascenseurs ou aux locaux techniques.
- Le plan fonctionnel. Une cuisine utilisable, des rangements, de la lumière, une vraie place pour le lit. Vérifiez la surface du balcon face à la surface intérieure : au-delà d'environ 20 %, vous payez de l'air.
- Les espaces communs. Quand vous achetez un studio, vous achetez un pack : le studio, c'est juste la chambre pour dormir. Salle de sport, piscine, coworking, lobby : c'est la pièce en plus du locataire. Tous les gens que j'interroge dans les quartiers me le disent.
- La part de studios dans l'immeuble. J'ai vu des studios se vendre dans des immeubles entièrement composés de studios. Au-delà d'environ 50 %, vous aurez de la concurrence à chaque livraison et à chaque relocation.
- Les charges et le net. Raisonnez toujours en rendement net, avec une hypothèse basse : charges, ameublement, gestion, vacance.
- Qui vous rachète, et à quel prix. Ne croyez pas l'agent qui vous promet une plus-value certaine. Faites le calcul de l'investisseur : loyer net dans 3 ou 4 ans, divisé par le rendement qu'il exigera. Et ne surpayez jamais un studio pour un plan de paiement généreux.
