Acheter un appartement à Dubaï depuis la France

Sur plan ou déjà construit : que choisir ?

Dubaï, c'est d'abord un marché de neuf sur plan (off-plan) : vous achetez avant la construction, avec un plan de paiement étalé, souvent sur deux ans et demi à quatre ans, sans intérêt. C'est comme si le promoteur vous prêtait l'argent gratuitement. Certains plans continuent même après la livraison (on appelle ça le « post-handover ») : vous récupérez les clés, vous louez, et vous finissez de payer avec les loyers.

Le déjà construit (ready ou « secondaire »), c'est l'inverse : vous payez tout à la signature, ou vous faites un crédit sur place, mais vous louez tout de suite. Sauf qu'il faut bien avoir en tête une chose : ce n'est pas du neuf. L'appartement a déjà vécu, il peut y avoir des défauts, des travaux, des problèmes qu'on ne voit pas sur les photos. Donc il faut être très vigilant à l'achat.

Mon avis : le livré, ça se regarde quand on a la somme. Mais même quand on a la somme, il y a des promoteurs qui livrent en un an à peu près sur du sur plan, comme Binghatti. Donc pour un premier achat, je n'irais pas sur du secondaire. Ça demande énormément de temps, énormément de visites, il y a beaucoup de risques de tomber sur des défauts, et Dubaï est un marché extrêmement rapide : les bonnes affaires partent en quelques jours. Honnêtement, je doute qu'on puisse avoir cette rapidité sans être sur place.

Comment se passe l'achat, étape par étape

Ça peut aller très vite. Concrètement, sur un projet neuf, ça se passe comme ça :

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   Choisir et réserver On choisit le projet et l'unité, puis on la bloque : vous envoyez votre passeport et un dépôt de réservation, et l'unité sort de la vente.Dépôt : souvent autour de 5 % · quelques jours
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   Signer le contrat (SPA) Le contrat de vente du promoteur se signe en ligne. C'est là qu'on vérifie le plan de paiement, la date de livraison et ce qui se passe en cas de retard.Signature électronique
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   Verser l'acompte sur le compte séquestre Vous payez le premier acompte par virement, sur un compte séquestre (escrow) au nom du projet, contrôlé par l'État : le promoteur ne touche l'argent qu'au fil du chantier.En général 10 à 20 % du prix au total, + 4 % de frais DLD
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   Recevoir l'Oqood Le Dubai Land Department enregistre votre achat sur plan : c'est votre preuve de propriété pendant la construction, vérifiable en ligne.Quelques semaines
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   Payer pendant la construction Le reste suit le plan de paiement : par étapes de chantier ou par échéances, sans intérêt. Vous suivez l'avancement à distance.En général 2 ans et demi à 4 ans
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   Livraison et titre de propriété Inspection de l'appartement (snagging), paiement du solde (ou d'une partie après la livraison, en « post-handover »), remise des clés et titre de propriété définitif.Puis mise en location

Le point que je trouve le plus rassurant pour un acheteur français, c'est le compte séquestre. Depuis une loi de 2007, l'argent que vous versez pour un projet sur plan ne va pas directement dans la poche du promoteur : il est bloqué sur un compte au nom du projet, contrôlé par l'autorité de régulation (RERA), et débloqué au fil de l'avancement du chantier.

Quels frais prévoir en plus du prix ?

Il y en a trois à retenir. Le premier, c'est 4 % d'enregistrement au Dubai Land Department, c'est un peu l'équivalent de nos frais de notaire (sauf qu'il n'y a pas de notaire à Dubaï). Le deuxième, ce sont les charges de copropriété, après la livraison. Et le troisième, c'est de prévoir à peu près 5 % du loyer pour l'agent qui loue votre bien.

À Dubaï, il n'y a ni taxe foncière, ni impôt sur les loyers. Les impôts, eux, se jouent en France (voir plus bas).

Peut-on emprunter pour acheter à Dubaï ?

Oui, mais faites vraiment attention. Vous allez entendre partout qu'avoir un prêt sur place est très facile, et qu'il suffit de payer 40 à 60 % pendant la construction parce qu'on fera « un prêt pour le reste à la livraison ». C'est faux pour beaucoup de profils. Pour avoir échangé avec plusieurs courtiers, les banques prêtent aux non-résidents en général 50 à 60 % maximum, sur un bien livré, avec des revenus réguliers et justifiés (pour un salarié, de l'ordre de 5 000 à 6 000 € par mois, fiches de paie, poste stable dans une entreprise solide).

Donc ma règle est simple : on construit votre plan d'achat sans compter sur un prêt. Si un crédit est possible, c'est un plus. Le vrai financement à Dubaï, c'est le plan de paiement du promoteur.

J'ai fait une vidéo complète sur le sujet (résident ou non, salarié ou entrepreneur, apport, taux) :

Le crédit à Dubaï

Et les impôts en France ?

C'est le point que la plupart des guides oublient. Vous êtes résident fiscal français, donc :

• les loyers de Dubaï se déclarent en France, avec le formulaire 2047 (revenus de source étrangère) ;
• la convention fiscale entre la France et les Émirats (1989) est là pour éviter la double imposition, mais le traitement exact (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) dépend de votre situation ;
• un compte bancaire ouvert aux Émirats se déclare (formulaire 3916) ;
• le bien entre dans votre patrimoine pour l'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros.

Je ne suis pas fiscaliste, et ce n'est pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par un professionnel avant d'acheter. J'ai fait deux podcasts avec une avocate fiscaliste sur le sujet, ils répondent à la plupart des questions qu'on me pose :

Podcast fiscalité · 1

Podcast fiscalité · 2

Les erreurs que je vois le plus souvent

1. Acheter sur une pub. Une belle piscine, une vue mer, on clique, on paie… et quatre ans après on se retrouve avec un appartement livré en retard, dans un quartier vide, payé au-dessus du prix du marché.
2. Penser court terme. Venir pour acheter et revendre vite, c'est ce qui a fait la bulle de 2008. Aujourd'hui le marché est régulé, et revendre du sur plan est difficile : tout agent qui vous dit le contraire veut juste vous vendre un projet.
3. Choisir un promoteur parce qu'il est moins cher. Un prix bas cache souvent des retards, des finitions moyennes et des charges qui montent.
4. Ignorer ce qui va sortir autour. Un studio, c'est le bien le plus accessible… et dans certains quartiers, des milliers de studios vont être livrés en même temps. Le vôtre n'aura rien de spécial.
5. Surestimer son épargne. On achète un bien qu'on ne peut pas suivre, on doit revendre en urgence, et c'est l'acheteur qui fait l'affaire, pas vous.

Ma méthode en 5 étapes

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

Sources : Dubai Land Department (frais, Oqood, registre des courtiers) · Loi n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres des projets à Dubaï · Golden Visa : site officiel des Émirats · impots.gouv.fr : revenus de source étrangère (formulaire 2047), comptes à l'étranger (3916) · Prix des projets : données promoteurs (Reelly), relevé du 4 août 2026 · Retards : export des livraisons du marché, octobre 2026.