Peut-on faire un crédit immobilier à Dubaï quand on est français ?
Oui, mais faites vraiment attention. C'est possible, c'est même très intéressant quand ça passe, mais c'est beaucoup plus exigeant qu'en France. Beaucoup d'investisseurs européens ont l'habitude de lever de la dette et d'avoir des achats qui s'autofinancent ; en arrivant à Dubaï, ils sont surpris du cash qu'il faut mettre.
Il faut savoir trois choses avant tout :
- La banque finance un bien livré, pas un chantier. Sur plan, vous payez la construction vous-même (sans intérêt), et le prêt vient au mieux à la remise des clés.
- Les conditions dépendent de deux critères : êtes-vous résident aux Émirats ou non, et êtes-vous salarié ou entrepreneur ?
- Le taux est fixe 3 à 5 ans, puis variable. Pour un non-résident, comptez autour de 5 à 6 %.
Les 4 pièges à éviter
- Le plan post-handover si vous comptez sur un crédit. Un plan qui étale des paiements après la remise des clés, c'est déjà une sorte de crédit du promoteur : quand vous voudrez faire un prêt bancaire, ce sera compliqué pour le courtier. Si vous partez sur un crédit, prenez un plan classique (50/50, 70/30) avec le solde à la livraison : c'est le cas le plus simple, et vous aurez souvent un meilleur prix au départ.
- Les documents de livraison. La banque demande des papiers qui prouvent que le bien est livré et qu'il est à vous : le certificat d'achèvement (BCC), l'avis de remise des clés. Le piège : « je dois faire un crédit, mais le promoteur ne me donne pas les papiers parce que je n'ai pas payé ». C'est à verrouiller avec votre agent, bien avant la livraison.
- Une société aux Émirats. Si vous êtes résident en France avec un bon salaire, mais que vous avez aussi une société aux Émirats qui dégage peu de revenus, c'est la situation aux Émirats qui prime pour la banque. Ça peut bloquer un dossier qui serait excellent en France. Il y a des solutions, mais il faut en parler avant.
- Le visa de résident « vide ». Résident pour la banque = des revenus qui entrent aux Émirats. Avec un visa mais sans revenus sur place, vous êtes non-résident (40 % d'apport, taux plus élevés).
Résident ou non-résident, salarié ou entrepreneur : les 4 cas
C'est comme une matrice. D'un côté, vous êtes résident ou non-résident ; de l'autre, salarié ou entrepreneur. Chaque case a ses critères. La plupart d'entre vous, qui vivez en France, êtes dans les deux premières lignes.
| Votre situation | Apport | Ce que regarde la banque |
|---|---|---|
| Non-résident, salarié (ex. salarié en France) | 40 % | Revenus fixes d'au moins 5 000 à 6 000 € par mois, fiches de paie, poste stable |
| Non-résident, entrepreneur | 40 % | Le solde de votre compte : plus de 10 000 € en permanence sur les 6 derniers mois, sur 2 ans |
| Résident, salarié aux Émirats | 20 % | Revenus d'au moins 2 600 € par mois environ ; le meilleur cas |
| Résident, entrepreneur aux Émirats | 20 à 40 % | Le solde du compte : autour de 10 000 €, parfois 6 500 € selon la banque |
Ce qui surprend les Français, c'est le cas des entrepreneurs. En France, la banque regarde combien vous gagnez. À Dubaï, elle regarde combien il y a sur votre compte, jour après jour : il y a des gens qui gagnent énormément d'argent et qui n'ont rien à la fin du mois. Si votre solde ne descend pas sous un certain montant pendant des mois, elle prête.
Et attention au mot « résident » : pour une banque, vous êtes résident si vous avez des revenus aux Émirats. Un visa de résident sans salaire ni activité sur place ne suffit pas : vous serez traité comme un non-résident.
Ces critères datent de mai 2025 et chaque banque a sa politique : ils peuvent avoir bougé. Le plus simple, c'est de nous contacter : on revalide votre cas avec notre courtière partenaire, sur votre dossier réel.
Quels taux pour un crédit immobilier à Dubaï ?
Les résidents salariés ont les meilleurs taux, les non-résidents les plus élevés. Voici les offres que notre courtière obtenait en mai 2025 :
| Profil | Taux fixes proposés | Ensuite |
|---|---|---|
| Résident, salarié | ≈ 4,1 à 4,4 % | Variable (EIBOR + marge) après 3 à 5 ans |
| Résident, entrepreneur | ≈ 4,2 à 5,4 % | Variable après 3 à 5 ans |
| Non-résident | ≈ 5 à 6 % | Variable après 3 à 5 ans |
Je sais que pour des Français, 5 ou 6 %, ça peut choquer. Dans la réalité, ça reste intéressant, parce que les loyers à Dubaï permettent souvent d'avoir un achat qui s'autofinance en grande partie. Mais faites le calcul sur votre projet, pas sur une moyenne : aucun rendement n'est garanti, et le taux devient variable après la période fixe.
Pour vous donner un ordre d'idée, voici ce que ça donne sur un achat sur plan classique :
| Exemple : bien sur plan à 1 000 000 AED, plan 20/40/40 | En dirhams | En euros |
|---|---|---|
| Réservation (20 %) et chantier (40 %), payés par vous | 600 000 AED | 146 k€ |
| Solde à la remise des clés (40 %), financé par le prêt | 400 000 AED | 97 040 € |
| Mensualité sur 25 ans à 5,5 % | ≈ 2 456 AED | 600 € |
| Frais du DLD à l'achat (4 % du prix) | 40 000 AED | 9 700 € |
Peut-on emprunter pour un achat sur plan ?
Pas pendant la construction. La Banque centrale plafonne le financement d'un bien sur plan à 50 %, et en pratique les banques attendent la livraison. Le vrai financement de l'off-plan, c'est le plan de paiement du promoteur : vous payez par étapes, sans intérêt, sans dossier de crédit.
Le crédit sert à payer le solde à la remise des clés. Et ce solde est souvent gros : sur les 457 projets sur plan en vente que nous suivons, 58 % demandent 40 % du prix ou plus à la livraison.
| Part du prix à payer à la remise des clés | Projets | Part |
|---|---|---|
| Rien à la livraison (tout payé avant, ou après) | 34 | 7 % |
| 1 à 20 % | 102 | 22 % |
| 21 à 39 % | 56 | 12 % |
| 40 à 49 % | 77 | 17 % |
| 50 % et plus | 188 | 41 % |
C'est là que tout se joue. Si votre plan repose sur un prêt à la livraison et que la banque refuse (vos revenus ont changé, l'estimation du bien est plus basse que le prix, les taux ont monté), il faut trouver ce montant autrement. D'où ma règle : on achète un projet dont vous pouvez payer la livraison sans prêt, ou on vérifie votre dossier avant.
Et ça se vérifie : on peut simuler aujourd'hui le prêt d'un bien livré dans 2 ou 3 ans. Ça fait travailler un courtier, donc il y a des frais (de l'ordre de 10 000 à 15 000 dirhams), mais ça permet de dormir sur ses deux oreilles.
- 1Vérifier votre dossier avant d'acheter Statut (résident ou non), revenus ou solde bancaire, crédits en cours : on regarde avec la courtière ce que les banques vous prêteraient aujourd'hui. On peut même simuler le prêt d'un achat livré dans 2 ou 3 ans.Simulation par un courtier : ≈ 10 000 à 15 000 AED de frais
- 2Choisir un plan de paiement compatible Un plan classique (50/50, 60/40, 70/30) avec le solde à la remise des clés, sans paiement après la livraison : c'est le cas le plus simple pour la banque.Éviter le post-handover si vous comptez sur un prêt
- 3Payer la construction avec votre apport Pendant le chantier, la banque ne prête pas : vous payez les appels de fonds du promoteur vous-même, sans intérêt.En moyenne la moitié du prix ou plus
- 4Réunir les documents de livraison Certificat d'achèvement du bâtiment (BCC), avis de remise des clés (handover notice) : la banque en a besoin pour prêter. On verrouille avec le promoteur qu'il vous les donnera.À anticiper plusieurs mois avant
- 5Obtenir le prêt et payer le solde Estimation du bien par la banque, offre de prêt, enregistrement de l'hypothèque au Dubai Land Department, puis le prêt paie le solde au promoteur à la remise des clés.Estimation + frais de dossier : ≈ 4 000 €
