▶ Vidéo dimanche 25 octobre à 10 hPourquoi les bureaux haut de gamme sont si rares à Dubaï
Avant de parler du projet, il faut comprendre pourquoi tout le monde parle des bureaux à Dubaï en ce moment. Les bureaux, on les classe un peu comme des hôtels : le grade C, c'est le bas de gamme, le grade B le milieu, le grade A le haut de gamme… et au-dessus, le prime, le top du top. À Dubaï, la grande majorité des bureaux, à peu près 70 %, c'est du grade B : des tours qui ont souvent quinze, vingt ans.
Et regardez combien il en reste de libres :
Plus vous montez en gamme, moins il y a de place. Du coup, les loyers du grade A ont pris plus de 25 % en un an (+26,2 %, JLL, T2 2026).
Pourquoi c'est si rare ? Pour deux raisons. La première : les gros acteurs de Dubaï, Emaar, Dubai Holding, le DIFC… gardent leurs bureaux. Ils les louent, ils ne les vendent pas. Pour un particulier, il y a donc très peu de bureaux à acheter. La deuxième : à Dubaï, une société a obligatoirement besoin d'un bureau. Pas de bureau, pas de licence. Et même les visas en dépendent : en gros, il faut à peu près 10 m² par employé. Et il se crée des sociétés tous les jours.
Par contre, ce n'est pas le même produit qu'un appartement :
| Ce qui est bien | Ce qui est moins bien |
|---|---|
| Votre locataire est une entreprise : relation plus simple, plus business, les travaux à l'intérieur sont pour lui | Un bureau vide, s'il n'y a pas d'entreprise qui en veut, reste vide |
| Des baux longs possibles (3, 5, 10 ans), avec les hausses de loyer écrites dans le contrat | Il est livré brut : il faut l'aménager, ou accepter un loyer plus bas au premier locataire |
| Une société coûte cher à ouvrir et à déménager à Dubaï : elle reste | 5 % de TVA à l'achat, et les banques prêtent en gros la moitié |
| Il se revend moins vite qu'un appartement |
Où se trouve Berkeley Tower ?
Business Bay, c'est le cœur du bureau à Dubaï. Au premier semestre 2026, c'est le quartier où il s'est vendu le plus de bureaux, avec 814 transactions (Cavendish Maxwell). Ça veut dire que le jour où vous voulez revendre, les acheteurs sont là.
Et dans Business Bay, l'emplacement de la tour est vraiment bien choisi : à l'entrée du quartier, directement sur Sheikh Zayed Road, et à une minute à pied de la station de métro. Pour un bureau, c'est énorme : la plupart des employés viennent en transport en commun. Vous êtes à environ 4 minutes du DIFC et du Burj Khalifa (temps de la brochure). À Dubaï, ce qui compte, ce n'est pas la distance… c'est l'accessibilité.
Par contre, Business Bay, c'est aussi des bouchons, et beaucoup de vieilles tours. Et c'est justement là qu'Ellington a une carte à jouer.
Qui construit Berkeley Tower ?
Ellington, en partenariat avec Al Hamra. Ellington, il faut avoir une chose en tête : c'est le promoteur qui surperforme. En résidentiel, partout où ils construisent, leurs immeubles se louent et se revendent en général autour de 20 % plus cher que le reste du quartier. Si vous voulez faire le curieux, tapez Ellington House, à Dubai Hills, sur Property Finder, et comparez avec les immeubles d'à côté.
Pour les bureaux, on a déjà un premier signal. Leur premier immeuble de bureaux, Eaton Square, à Meydan, a été lancé l'an dernier autour de 3 300 AED le pied carré ; aujourd'hui, les annonces sont autour de 3 800 à 4 000. Ce sont des prix d'annonce, pas encore des ventes… mais ça montre que le marché suit. (Qui livre à l'heure, qui retarde.)
Que contient le projet ?
Berkeley Tower, c'est 60 étages de bureaux, 109 lots en tout. Et ce qui la distingue, c'est qu'elle a été pensée pour régler les trois problèmes de Business Bay :
- Les ascenseurs : dans une tour de Business Bay, vous perdez facilement un quart d'heure pour monter. Ici, il y a 12 ascenseurs à double cabine, programmés par destination.
- Le parking : un parking robotisé ; vous déposez votre voiture, elle va se garer toute seule.
- L'accès : Sheikh Zayed Road et le métro juste à côté.
En plus, il y a 5 étages entiers d'équipements : salle de sport, Pilates, coworking, salons d'affaires, terrasses… Les entreprises qui paient le plus cher leurs bureaux, ce sont celles qui veulent garder leurs équipes et celles qui reçoivent leurs clients. Ce sont exactement elles que cette tour va chercher.
Côté tailles, ça va du petit bureau d'environ 105 m² à des bureaux d'environ 250 m², jusqu'au plateau entier, et même au duplex. Livraison annoncée vers 2031.
| Bureau | Étages | Surface | Prix indicatif | En € |
|---|---|---|---|---|
| Petit bureau (jusqu'à 8 par étage) | 1 – 31 | 1 132 – 1 389 sqft (~105 – 129 m²) | ≈ 5,1 – 6,9 M AED | ≈ 1,2 – 1,6 M€ |
| Bureau moyen | 1 – 31 et 36 – 52 | ~2 500 – 2 800 sqft (~230 – 260 m²) | ≈ 11 – 14 M AED | ≈ 2,6 – 3,3 M€ |
| Plateau entier ou suite | 36 – 52 | 12 182 – 12 507 sqft (~1 130 – 1 160 m²) | ≈ 55 – 62 M AED | ≈ 13 – 14 M€ |
| Duplex | 54 – 55 | 21 873 sqft (~2 030 m²) | sur demande | — |
Combien coûte un bureau à Berkeley Tower ?
Pour savoir si c'est un bon investissement, il faut comprendre une chose : dans le bureau, à Dubaï, il y a deux marchés.
Le premier, c'est le marché « normal » : des tours déjà livrées, souvent anciennes, du grade B. À JLT, vous êtes autour de 1 600 à 1 700 AED le pied carré ; à Barsha Heights, autour de 2 000 ; à Business Bay, autour de 2 500. Ça se loue entre 135 et 155 AED le pied carré par an (Property Monitor, mai 2026), soit une rentabilité brute de 6 à 8 %. C'est un marché de rendement, simple, où vous pouvez louer tout de suite.
Le deuxième, c'est le haut de gamme : des tours neuves, grade A, de promoteurs de luxe. Et là, on n'est plus du tout sur les mêmes prix.
À Business Bay, l'Opus, la tour de Zaha Hadid, déjà livrée, c'est autour de 5 700 AED le pied carré. Les tours Lumena d'Omniyat, juste à côté du terrain d'Ellington, autour de 6 000. Enara, 6 500. Et Berkeley Tower… entre 4 500 et 5 000 (prix indicatifs avant lancement, octobre 2026). Sur ce marché-là, Ellington arrive 15 à 25 % en dessous de ses voisins directs.
Par contre, il faut être honnête : par rapport au marché normal, vous payez à peu près le double. Ce que vous achetez, c'est un bureau neuf, dans le segment où il n'y a plus de place… mais vous le payez.
Combien peut rapporter un bureau à Business Bay ?
Les bureaux grade A du quartier se louent entre 275 et 400 AED le pied carré par an (annonces, octobre 2026). Au prix de Berkeley Tower, ça fait une rentabilité brute entre 6 et 8 % :
| Loyer (AED / sqft / an) | Achat à 4 500 | Achat à 5 000 | Référence |
|---|---|---|---|
| 275 | 6,1 % | 5,5 % | Magnum Opus Bay, bureau brut (JLL) |
| 340 | 7,6 % | 6,8 % | milieu de fourchette grade A |
| 400 | 8,9 % | 8,0 % | The Opus (annonces) |
Une fois les charges retirées, et en prévoyant un peu de vacance au début, je compterais plutôt autour de 5 à 6 % net. Donc à peu près la même rentabilité que le marché normal… sur un produit neuf, dans le meilleur emplacement. Attention : ce sont des loyers d'aujourd'hui, pour une livraison vers 2031.
Le plan de paiement de Berkeley Tower
C'est du 70/30, mais il est chargé au début : 40 % la première année.
Il faut ajouter 4 % de frais d'enregistrement, et 5 % de TVA, payée à chaque échéance. Il faut donc vraiment avoir le budget dès le départ. Pour la livraison, les banques prêtent en gros la moitié sur un bureau (le crédit à Dubaï pour un non-résident).
Quel bureau choisir à Berkeley Tower ?
Pour me faire un avis, je me suis appuyé sur ce que m'avait dit un expert du bureau à Dubaï, reçu en podcast. Ses critères : le métro d'abord (la plupart des employés viennent en transport en commun), puis les ascenseurs et le parking, la signature du promoteur pour la revente, et surtout la taille : la plus recherchée à Dubaï, c'est entre 200 et 250 m², et il n'y en a presque pas, parce que les tours ont été vendues soit en tout petits bureaux, soit en plateaux énormes.
Berkeley Tower coche le métro à une minute, les ascenseurs et le parking, Ellington, et surtout, il y a justement des bureaux d'environ 250 m². Par contre, lui préfère les tours simples, pas trop hautes, sans équipements qu'on paie dans les charges… et là, on est sur 60 étages avec 5 étages d'équipements. Et il rappelle qu'un bureau neuf coûte nettement plus cher qu'un bureau déjà livré et loué.
Pour qui est fait Berkeley Tower ?
- Vous voulez diversifier votre patrimoine avec un actif différent, pour vous protéger : un bureau, ce n'est ni le même marché, ni les mêmes locataires qu'un appartement.
- Vous avez déjà de l'immobilier, à Dubaï ou ailleurs, et vous cherchez des revenus stables, avec des baux longs.
- Vous installez votre société à Dubaï et vous préférez être propriétaire de votre bureau plutôt que de payer un loyer.
- Vous raisonnez à 7 ou 10 ans.
- C'est votre premier investissement.
- Vous avez moins d'un million d'euros à mettre.
- Vous pourriez avoir besoin de revendre vite.
- Vous voulez des loyers tout de suite : la livraison est annoncée vers 2031.
Quel quartier vous correspond ?
Quelques questions sur votre objectif, votre budget et votre rapport au risque : le quiz vous donne vos quartiers et vos promoteurs.
Trouver mon quartier →Questions fréquentes
Où se trouve Berkeley Tower à Dubaï ?
À Business Bay, à l'entrée du quartier, directement sur Sheikh Zayed Road et à environ une minute à pied de la station de métro Business Bay (ligne rouge). D'après la brochure, le DIFC et le Burj Khalifa sont à environ 4 minutes, le World Trade Centre à 5 minutes et l'aéroport à 9 minutes.
Quel est le prix d'un bureau à Berkeley Tower ?
Les prix officiels ne sont pas encore publiés : les prix annoncés avant le lancement sont de 4 500 à 5 000 AED le pied carré (indicatifs, octobre 2026). Le plus petit bureau (~1 132 sqft, ~105 m²) revient ainsi autour de 5,1 à 5,7 M AED, soit environ 1,2 à 1,3 M€ ; un bureau d'environ 250 m², autour de 12 M AED (≈ 2,9 M€).
Combien rapporte un bureau à Business Bay ?
Les bureaux grade A du quartier se louent entre 275 et 400 AED le pied carré par an (annonces, octobre 2026). Au prix indicatif de Berkeley Tower, cela fait 6 à 8 % brut ; une fois les charges et un peu de vacance retirées, je compterais plutôt sur 5 à 6 % net. Ce sont des loyers d'aujourd'hui pour une livraison vers 2031 : aucun rendement n'est garanti.
Quel est le plan de paiement de Berkeley Tower ?
Un 70/30, chargé au début : 20 % à la réservation, 40 % au total la première année, 30 % aux étapes du chantier, puis 30 % à la livraison. Il faut ajouter 4 % de frais d'enregistrement du DLD et 5 % de TVA, payée à chaque échéance.
Quand Berkeley Tower sera-t-elle livrée ?
La livraison est annoncée vers 2031 (certains documents parlent de 2030). La date ferme sera celle du contrat de vente (SPA) au lancement.
Pourquoi acheter un bureau plutôt qu'un appartement à Dubaï ?
Votre locataire est une entreprise : relation plus simple, travaux à sa charge, baux possibles de 3, 5 ou 10 ans avec des hausses écrites au contrat. Et une société a obligatoirement besoin d'un bureau pour sa licence. En face : un bureau vide peut le rester longtemps, il est livré brut, il y a 5 % de TVA, les banques prêtent environ la moitié, et il se revend moins vite qu'un appartement.
Sources : JLL, marché des bureaux de Dubaï, T2 2026 (vacance par gamme, loyers) · Cushman & Wakefield, MarketBeat bureaux Dubaï, T2 2026 · Cavendish Maxwell via Khaleej Times : ventes de bureaux au 1er semestre 2026 · Property Monitor via Engel & Völkers : loyers de bureaux par quartier, mai 2026 · TradeArabia : annonce du projet, 20/10/2026 · TruHauz : brochure et plan de paiement d'octobre 2026 · Podcast avec un expert du bureau à Dubaï (chaîne de Clément Talmo) · Taux de change retenu : 1 € = 4,30 AED.
Prix indicatifs avant le lancement officiel des ventes (octobre 2026) : la liste de prix d'Ellington sera publiée au lancement, fin octobre ou début novembre 2026. Projets cités à titre de comparaison : ce ne sont pas des recommandations. Loyers d'annonces, pas de transactions. Aucun rendement n'est garanti. Ceci n'est pas un conseil en investissement.
