▶ Vidéo vendredi 30 octobre à 18 hCombien de logements vont être livrés à Dubaï d'ici 2028 ?
Environ 324 000. C'est ce que les promoteurs annoncent d'ici fin 2028 : à peu près 143 000 logements en 2027 et 145 000 en 2028. Pour vous donner un ordre d'idée, Dubaï livre autour de 30 000 logements par an depuis 2019, et le record, c'est 47 000 en 2025. On annonce donc trois fois le record, deux années de suite.
D'où les titres sur l'« oversupply » et les prix qui vont s'effondrer. Il y a une part de vrai : dans certains quartiers, les loyers ont déjà commencé à baisser. La vraie question, c'est où la vague va tomber, et qui va la prendre.
Où la vague va-t-elle tomber ?
J'ai repris les livraisons projet par projet, 1 289 projets. En 2027, le plus gros volume tombe sur JVC (≈ 12 400 logements) et Dubai South (≈ 11 900), puis Dubailand Residence Complex, DAMAC Lagoons, Azizi Milan, JLT, Majan, Business Bay et Dubai Hills.
En 2028, la vague descend vers le sud : Dubai South passe en tête (≈ 16 000), du côté du nouvel aéroport Al Maktoum, devant JVC et Residence Complex. Et de nouveaux quartiers apparaissent : Motor City, Dubai Islands, JVT, Production City.
Quels quartiers vont doubler de taille ?
Un volume, tout seul, ne veut pas dire grand-chose. 10 000 logements à Business Bay, c'est +18 % : le quartier absorbe. 10 000 logements à Dubai Islands, ça multiplie le quartier par presque trois. La vraie carte, c'est la croissance de chaque quartier par rapport à ce qui existe déjà.
Science Park, Dubai Islands, Motor City, Dubai South et Residence Complex vont doubler, voire tripler d'ici 2028. À l'inverse, JVC a le plus gros volume mais ne grandit que de 44 %, parce que c'est déjà un quartier énorme. JVC et Business Bay, ce sont les quartiers dont tout le monde parle, et ce sont ceux qui ont le plus de capacité à absorber.
Quel bien sera en suroffre ?
Des petites surfaces. Entre 2026 et 2028, 63 % de ce qui sera livré, ce sont des studios et des 1 chambre, avec un pic en 2027 : environ 34 700 studios en une seule année. Si vous achetez un studio standard livré en 2027, vous serez en concurrence avec des milliers de studios quasiment identiques au vôtre (j'en parle en détail dans le guide du studio à Dubaï).
Le point dont on parle moins : les 1 chambre sont encore plus nombreux. À l'inverse, les 2 et 3 chambres restent rares : il y a une vraie tension dessus, ils se louent et se revendent bien.
Les loyers baissent-ils déjà ?
Oui, là où la vague est passée. Sur un an, les quartiers qui ont beaucoup livré ces derniers mois voient leurs loyers baisser ; ceux où la vague n'est pas encore arrivée montent encore. Pour l'instant.
| Quartier | Loyers sur un an | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Dubai Hills | −5,8 % | la vague est passée |
| Business Bay | −3,1 % | la vague est passée |
| JVC | −3,0 % | la vague est passée |
| Science Park | −2,7 % | la vague est passée |
| Dubai South | +3,9 % | elle arrive |
| Residence Complex | +4,3 % | elle arrive |
| Motor City | +6,3 % | elle arrive |
| Majan | +8,4 % | elle arrive |
À relativiser : −3 % à JVC, après l'année que Dubaï vient de vivre, ce n'est pas un effondrement. Mais Dubai South et Residence Complex risquent d'être les JVC de 2028. Et Dubai Hills, dont personne ne parle, reçoit beaucoup de logements par rapport à son stock, dans une zone où les loyers étaient très hauts : c'est là qu'il y a le plus de marge de baisse.
Va-t-il y avoir un krach ?
Des logements ne servent à rien s'il n'y a personne pour y habiter. Il faut donc regarder la population.
Ce que Dubaï nous a appris entre 2021 et 2025 : environ 140 000 habitants de plus par an, pour 37 000 logements livrés par an, soit près de 4 habitants pour chaque logement livré. Résultat : les loyers ont pris 62 % en quatre ans. Il n'y avait tout simplement pas assez de logements.
Ensuite, annoncé n'est pas livré. 58 % des chantiers en cours sont à moins de 20 % d'avancement, autrement dit à peine aux fondations. Cette année déjà, 53 % des logements prévus en 2026 sont en retard ; 68 000 logements annoncés pour 2027 ne sont pas encore à 20 % ; et un projet sur deux a déjà glissé, de 16 mois en moyenne. La vague arrive, mais elle va s'étaler.
Enfin, le test. Combien de nouveaux habitants faudrait-il chaque année pour remplir ces logements ?
| Scénario | Nouveaux habitants nécessaires par an | Croissance de la population |
|---|---|---|
| Tout livré à l'heure (sur 27 mois) | ≈ 475 000 | ≈ 10 % / an |
| 6 mois de retard (sur 33 mois) | ≈ 390 000 | ≈ 8 % / an |
| 12 mois de retard (sur 39 mois) | ≈ 330 000 | ≈ 7 % / an |
| Aujourd'hui | ≈ 300 000 (+227 000 de janvier à septembre) | ≈ 6,5 % / an |
Si tout était livré à l'heure, il faudrait environ 475 000 nouveaux habitants par an, soit 10 % de croissance : Dubaï n'a jamais fait ça. Aujourd'hui, la population grandit d'environ 300 000 personnes par an (+227 000 entre janvier et septembre 2026). Avec 6 mois de retard, ça ne passe pas, mais de peu. Avec 12 mois de retard, c'est dans les cordes.
Mon verdict : pas de krach mécanique, mais une période où l'offre rattrape la demande et où les loyers se calment. C'est déjà en cours : la hausse des loyers est passée de +11,5 % à +5,6 % sur un an. Et ça ne touchera pas tout le monde pareil. L'indicateur à surveiller, c'est la croissance de la population.
Comment acheter dans ce contexte ?
Vous ne pouvez plus acheter n'importe comment. Les cinq points que je regarde :
- La supply du quartier. Combien de logements arrivent autour de vous, de quel type, et quand. Si votre bien est livré en 2027 au milieu de 10 000 autres, vous devez le savoir avant de signer.
- Le quartier, et la position dedans. Proche du métro, des sorties, des commerces, pas au milieu de trois chantiers qui vont durer encore deux ans. Les emplacements très excentrés sont plus risqués quand l'offre afflue.
- Le promoteur. Quand dix appartements identiques sont à louer, le locataire et l'acheteur prennent le mieux fini, avec les meilleures prestations. Un bon promoteur a aussi plus de chances de livrer à l'heure. (Qui livre à l'heure, qui retarde.)
- La vue et l'étage. Ce qui ne sera jamais bouché. C'est ce qui fait que votre bien se loue en premier quand le locataire a le choix.
- L'hypothèse de loyer. Les loyers de 2025 ne seront peut-être pas ceux de 2028 dans un quartier qui a doublé. Faites votre calcul avec un loyer prudent : si ça marche quand même, c'est un bon achat.
Quel quartier vous correspond ?
Quelques questions sur votre objectif, votre budget et votre rapport au risque : le quiz vous donne vos quartiers et vos promoteurs.
Trouver mon quartier →Questions fréquentes
Combien de logements vont être livrés à Dubaï en 2027 et 2028 ?
Les promoteurs annoncent environ 143 000 logements en 2027 et 145 000 en 2028, soit près de 324 000 d'ici fin 2028 en comptant la fin de 2026. Pour comparer, Dubaï livre environ 30 000 logements par an depuis 2019, et le record est de 47 000 en 2025. Une grande partie de ces livraisons va glisser : 58 % des chantiers en cours sont à moins de 20 % d'avancement.
Y a-t-il un risque de suroffre (oversupply) à Dubaï ?
Oui, localement. Les quartiers qui vont doubler de taille d'ici 2028 (Science Park, Dubai Islands, Motor City, Dubai South, Residence Complex) et les biens génériques, surtout les studios et les 1 chambre livrés en 2027, vont subir la concurrence. À l'échelle de la ville, avec un an de retard sur les chantiers, la croissance actuelle de la population suffit presque à absorber la vague.
Quels quartiers de Dubaï éviter avec la vague de livraisons ?
Il n'y a pas de quartier interdit, mais il faut éviter le bien générique là où le parc double : Dubai South, Residence Complex, Science Park et Motor City. Dubai Islands, Majan, JVT et JVC demandent un bien qui se différencie. Business Bay et Arjan sont peu exposés par rapport à leur taille.
Les loyers vont-ils baisser à Dubaï ?
Ils se calment déjà : la hausse est passée de +11,5 % à +5,6 % sur un an. Là où beaucoup a été livré récemment, les loyers baissent (JVC −3 %, Business Bay −3,1 %, Dubai Hills −5,8 %) ; là où la vague n'est pas encore arrivée, ils montent encore. Dans un quartier qui double, prévoyez un loyer plus bas que ceux de 2025.
Va-t-il y avoir un krach immobilier à Dubaï en 2027-2028 ?
Avec les chiffres actuels, je ne le pense pas. Si tout était livré à l'heure, il faudrait environ 475 000 nouveaux habitants par an, ce que Dubaï n'a jamais fait. Mais avec 12 mois de retard, il en faut environ 330 000, proche des 300 000 par an d'aujourd'hui. Le scénario le plus probable : des loyers qui se stabilisent, et des quartiers et des biens qui souffrent plus que d'autres.
Sources : Livraisons par projet : export du 1er octobre 2026 (1 289 projets) · Livraisons réelles, avancement des chantiers et typologie : DXB Interact (données du Dubai Land Department), 14 octobre 2026 · Population : Dubai Data and Statistics Establishment · Loyers : indice Property Monitor, septembre 2026.
