Mon avis
Mon avis sur Ras Al Khaimah a évolué, et je préfère vous le dire franchement.
Mon avis aujourd'hui
- Attention aux gens qui vous prédisent de la revente facile. D'autant qu'un casino pourrait aussi être construit à Dubaï : l'avantage de Ras Al Khaimah ne durera peut-être pas.
- Ce n'est pas un endroit où je suis à l'aise pour faire acheter : je trouve le prix au pied carré élevé.
- Pour à peu près les mêmes prix, on peut presque acheter à Dubai Islands, avec beaucoup plus de sécurité, parce qu'il y aura vraiment des gens qui voudront y vivre.
- Le casino, c'est spéculatif et touristique. Qui va vous racheter votre unité ? C'est la question que je me pose.
Voici comment j'en suis arrivé là.
En mars 2025, j'y voyais une grosse opportunité
Ras Al Khaimah, c'est l'émirat le plus au nord des Émirats arabes unis. Ce n'est pas un endroit vide au milieu du désert : il y a une vraie économie, des montagnes, du désert, de très belles plages, et déjà un tourisme établi. Les grandes chaînes hôtelières y sont installées depuis longtemps : Hilton, Ritz-Carlton, InterContinental, et sur Al Marjan Island, Rixos, Mövenpick, W, Nobu, Marriott. Des promoteurs comme Emaar et Aldar y ont lancé des projets.
Ce qui change tout, c'est le casino Wynn. C'est le premier casino de la région, sur Al Marjan Island, avec autour du shopping de luxe, un centre de conférences et des salles de concert. En mars 2025, je retenais trois chiffres : environ 4 millions de visiteurs attendus par an, seulement 40 000 logements sur plan autour, et des prix de 2 000 à 3 000 AED le pied carré en bord de plage. Pour moi, ça voulait dire beaucoup de monde, peu de logements, donc de la demande en location courte durée et du potentiel de plus-value avant l'ouverture prévue en 2027.
Trois zones concentrent l'effet du casino : Al Marjan Island, Al Hamra Village juste à côté, et Mina Al Arab.
Les points d'attention que je donnais déjà
- La typologie. Sur Al Marjan Island, vous serez en concurrence avec les meilleures chaînes hôtelières du monde. Sur un studio ou un 1 chambre, face à un hôtel, la location courte durée sera rude. Un 2 ou 3 chambres, qui apporte quelque chose qu'un hôtel n'offre pas, peut avoir plus de sens.
- L'exclusivité du casino. Elle dure, il me semble, entre 5 et 10 ans. Le jour où Dubaï ou un autre émirat ouvre un casino, la donne change. Il faut suivre ce sujet et prévoir de sortir avant.
- Le nombre de constructions. En mars 2025, je ne le trouvais pas inquiétant par rapport au nombre de visiteurs attendus, mais c'est à surveiller dans le temps.
Ce qui m'a fait changer d'avis
En octobre 2025, j'ai comparé Dubaï, Abu Dhabi et Ras Al Khaimah. Ras Al Khaimah, c'est environ 200 000 habitants, contre environ 4 millions à Dubaï. C'est un émirat très jeune et encore très dépendant du tourisme. Je l'ai classé troisième : le projet autour du casino est intéressant, mais il reste spéculatif et très tourné vers la location courte durée. Plus il y a de monde, plus un marché a fait ses preuves, et moins c'est risqué. Dubaï reste mon numéro 1.
Depuis, je suis encore plus prudent. Les projets sur plan que je vois sont chers : tout est porté par le casino, et on est presque aux prix de Dubaï. La location courte durée, je la vois, mais il faudra se battre contre des hôtels très solides, et je ne suis pas certain que les clients du casino choisissent un appartement plutôt qu'une chambre d'hôtel. La revente, je la vois mal. Si c'est un pari, c'est un pari de long terme.
Ce qui m'intéresse en revanche, c'est de voir si Ras Al Khaimah peut devenir, après le casino, un endroit où l'on vit : plus proche de la nature, au bord de la mer, moins cher que Dubaï, comme Sharjah l'a été quand Dubaï est devenu trop cher. Ce n'est pas encore le cas.
Pour qui ce n'est pas fait
Quand quelqu'un arrive avec 40 000 € d'apport, les économies de toute une vie, on lui propose souvent Al Marjan Island ou Ras Al Khaimah, parce que c'est facile à vendre à un petit budget. C'est l'inverse de ce dont il a besoin : il lui faut un projet livré à l'heure, qui se loue vite, dans un quartier qui a déjà fait ses preuves. Ras Al Khaimah, c'est une zone spéculative. Si vous ne pouvez pas vous louper, commencez par Dubaï.
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Les chiffres viennent de mes vidéos de mars et octobre 2025 et peuvent avoir changé.
Pour qui
- Ceux qui ont le budget pour payer sans stress et acceptent un pari spéculatif
- Ceux qui veulent un bien en bord de plage tourné vers la location courte durée
- Ceux qui suivent le dossier du casino et savent quand sortir
Pas pour qui
- Un premier achat avec des économies qu'on ne peut pas se permettre de perdre
- Ceux qui veulent un loyer régulier, dans un quartier qui a déjà fait ses preuves
- Ceux qui comptent revendre vite : la revente reste la grande inconnue
Ras Al Khaimah ou Dubaï : quel quartier vous correspond ?
Quelques questions sur votre objectif, votre budget et votre rapport au risque : le quiz vous donne vos quartiers et vos promoteurs.
Trouver mon quartier →Les vidéos
La vidéo que j'ai tournée sur le sujet, de la plus récente à la plus ancienne. Elles se lisent ici, sans quitter la page.
Les 5 projets à regarder ce mois-ci
Le Radar : ma sélection des meilleurs lancements du mois, avec les prix et les plans de paiement.
Voir le Radar →Vos questions
Ras Al Khaimah est-il un bon investissement ?
C'est un pari sur l'effet du casino Wynn, prévu pour 2027. La zone a des atouts (plages, hôtels de grandes chaînes, aéroport, proximité de Dubaï) mais elle reste petite et dépend beaucoup du tourisme. Pour moi, c'est spéculatif : à réserver à ceux qui ont le budget et acceptent le risque.
Quand ouvre le casino de Ras Al Khaimah ?
Le Wynn Al Marjan Island était annoncé pour 2027 quand j'ai fait ma vidéo en mars 2025, avec un chantier déjà bien avancé en septembre 2024. La date d'ouverture est à revérifier au moment où vous décidez.
Où investir à Ras Al Khaimah ?
Les trois zones les plus touchées par l'arrivée du casino : Al Marjan Island, où il sera construit, Al Hamra Village juste à côté, et Mina Al Arab.
Quelle distance entre Ras Al Khaimah et Dubaï ?
Il faut compter environ 35 à 45 minutes jusqu'aux aéroports de Dubaï ou de Sharjah, et moins d'une heure jusqu'à Dubaï. Ras Al Khaimah a aussi son propre aéroport.
Quels sont les risques à Ras Al Khaimah ?
La concurrence des hôtels sur la location courte durée, surtout pour les studios et les 1 chambre. La revente, sur un marché encore petit. Et la fin de l'exclusivité du casino : si Dubaï ou un autre émirat ouvre le sien, la donne change.
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Les prix, loyers et dates évoluent ; ils sont datés et sourcés sur cette page. Aucun rendement n'est garanti.
